¿Cuánto cuesta construir una casa sostenible en Madrid en 2026?

En Madrid, el coste de construir una vivienda sostenible no puede reducirse a una única cifra por metro cuadrado. La superficie, la parcela, la geometría, el sistema constructivo, las instalaciones, el nivel de acabados y el grado de eficiencia previsto condicionan el presupuesto desde las primeras decisiones del proyecto.

Como referencia orientativa utilizada por Arquitectos DMDV para 2026, una vivienda de alta eficiencia puede situarse aproximadamente entre 2.000 y 2.150 €/m² de superficie calefactada, mientras que una vivienda Passivhaus certificada puede situarse entre 2.050 y 2.250 €/m². Para una vivienda de obra nueva ajustada al cumplimiento reglamentario del CTE, la referencia utilizada en esta guía es de 1.750 a 1.950 €/m².

Estos importes son orientaciones económicas de la vivienda principal, no tarifas oficiales ni presupuestos contractuales. No incluyen terreno, impuestos, honorarios técnicos, licencias, tasas, acometidas, urbanización exterior, piscina, jardinería ni otros elementos que puedan quedar fuera de la envolvente principal. Tampoco deben confundirse automáticamente con el PEM, el presupuesto de contrata o la inversión total de la autopromoción, conceptos que deben definirse de forma expresa en cada proyecto.

Los importes de la tabla se calculan sobre 150 m² de superficie calefactada y mantienen exactamente el mismo criterio de superficie para los tres escenarios. Esta equivalencia es imprescindible: comparar un precio referido a superficie calefactada con otro referido a superficie útil o construida puede producir diferencias aparentes que no responden a un mayor o menor coste real.

¿En qué rango económico puede situarse su proyecto?

Una primera valoración puede hacerse a partir de la ubicación de la parcela, la superficie prevista, el programa, la geometría y el objetivo energético. Cuanto antes se delimiten estos factores, más útil será la estimación y menor será el riesgo de comparar cifras que responden a alcances distintos.

CTE, vivienda eficiente y Passivhaus: qué se está comparando

Toda vivienda de nueva construcción debe cumplir el Código Técnico de la Edificación. El CTE no es una categoría comercial de vivienda sostenible, sino el marco reglamentario que establece las exigencias básicas de calidad del edificio, entre ellas las relativas al ahorro de energía desarrolladas en el DB-HE.

La expresión vivienda eficiente optimizada se utiliza en esta guía únicamente como una categoría comparativa, no como una denominación normativa ni como una certificación. Describe una vivienda que, además de cumplir el CTE, desarrolla con mayor exigencia la envolvente, el control solar, la ventilación y la reducción de la demanda energética, pero sin presuponer una certificación Passivhaus.

Una Passivhaus certificada responde a un estándar voluntario con criterios cuantificables y un proceso específico de verificación. El proyecto debe coordinar el cálculo energético, la envolvente, los puentes térmicos, la hermeticidad, la ventilación y el control de ejecución. La certificación añade además una revisión independiente del cumplimiento del estándar.

Por tanto, una comparación económica rigurosa no debe enfrentar simplemente «CTE» y «Passivhaus» como si fueran dos productos cerrados. Debe comparar viviendas con programa, superficie, calidades, geometría e instalaciones equivalentes y comprobar qué prestaciones y controles incluye realmente cada presupuesto.

Cómo interpretar correctamente el precio por m²

El precio por metro cuadrado solo es útil cuando se conoce exactamente qué superficie se utiliza como denominador. Superficie construida, útil, interior o calefactada no son magnitudes intercambiables. En esta guía, las cifras comparativas se mantienen referidas a superficie calefactada para evitar mezclar criterios.

También debe definirse qué representa la cifra económica. Una referencia de obra principal no equivale necesariamente al presupuesto de ejecución material, al presupuesto de contrata ni al coste total de promoción. Para comparar alternativas debe mantenerse el mismo alcance económico en todas ellas y detallar expresamente qué conceptos se incluyen y cuáles se valoran por separado.

Qué incluye y qué no incluye la referencia de obra

En una vivienda unifamiliar, la obra principal comprende habitualmente cimentación, estructura, cerramientos, cubierta, tabiquería, carpinterías, instalaciones y acabados definidos en el proyecto. En una vivienda de alta eficiencia, el coste de estas partidas depende no solo del producto elegido, sino también de la continuidad de las soluciones y de su calidad de ejecución.

Quedan fuera de la referencia general de esta guía los elementos que dependen especialmente de cada parcela o programa: garajes, porches, piscinas, muros de contención, vallados, pavimentos exteriores, jardinería, accesos, acometidas y urbanización. No se asigna un porcentaje fijo a estas partidas porque su repercusión puede variar de forma muy significativa entre dos proyectos de igual superficie.

También deben presupuestarse por separado los honorarios profesionales, estudios previos, licencias, tasas, impuestos, ensayos y certificaciones que correspondan. Incorporar estos conceptos desde el inicio evita presentar como «sobrecoste» partidas que en realidad forman parte normal de la inversión global de una autopromoción.

Factores que más condicionan el coste final

La parcela puede modificar de manera decisiva el presupuesto. La pendiente, la geotecnia, los accesos, los movimientos de tierras, la necesidad de contenciones y la posición de las acometidas deben estudiarse antes de convertir un precio por metro cuadrado en una previsión económica de proyecto.

La geometría y la compacidad influyen tanto en el coste constructivo como en el comportamiento energético. Un volumen muy fragmentado, con numerosos vuelos, retranqueos y encuentros, aumenta la superficie de envolvente y la cantidad de detalles que deben resolverse. La complejidad formal no impide alcanzar altas prestaciones, pero puede exigir más desarrollo técnico y mayor control de obra.

Las carpinterías y los acristalamientos son otra partida sensible. El coste no depende únicamente de la transmitancia térmica de la ventana: también intervienen sus dimensiones, el tipo de apertura, el vidrio, el factor solar, la protección exterior y la forma en que se integra el hueco en la envolvente.

Las instalaciones deben dimensionarse después de definir la demanda real del edificio. Aerotermia, suelo radiante, fancoils, ventilación mecánica, producción de ACS o fotovoltaica no deben sumarse de manera automática como un paquete estándar. La solución adecuada depende del proyecto, del uso previsto y de la estrategia energética global.

Por último, el nivel de acabados puede producir diferencias económicas superiores a las derivadas exclusivamente del estándar energético. Comparar una vivienda con acabados medios con otra de gama alta y atribuir toda la diferencia a la eficiencia conduce a una lectura incorrecta del presupuesto.

Qué cambia económicamente en una Passivhaus certificada

El coste adicional de una Passivhaus no procede de una única partida. El estándar exige coordinar desde el proyecto la hermeticidad, la continuidad del aislamiento, los puentes térmicos, las carpinterías y la ventilación, además de documentar y comprobar la ejecución con un nivel de control específico.

La certificación incorpora también cálculo y revisión documental, ensayos y verificación independiente. Estos trabajos tienen un coste propio, pero no deben confundirse con el coste completo de alcanzar el estándar: parte de las prestaciones necesarias se encuentra integrada en la envolvente, las instalaciones y el propio diseño arquitectónico.

Por esa razón, no se establece en este artículo un porcentaje universal de sobrecoste Passivhaus. La diferencia real depende del punto de comparación. Una vivienda eficiente ya optimizada puede estar económicamente mucho más próxima a una Passivhaus que una vivienda planteada estrictamente desde el mínimo reglamentario.

Para profundizar específicamente en esta cuestión puede consultarse la guía de Arquitectos DMDV sobre el precio de construir una casa pasiva certificada y la información sobre certificación Passivhaus.

Ejemplo orientativo para una vivienda de 150 m² en Madrid

Para visualizar las diferencias puede utilizarse una vivienda hipotética de 150 m² de superficie calefactada. El ejemplo no representa un presupuesto cerrado: mantiene la misma superficie en los tres escenarios y aplica únicamente los rangos orientativos publicados al inicio de esta guía.

La comparación muestra también por qué no debe utilizarse una única cifra de «sobrecoste». Los rangos se solapan y la diferencia depende de la calidad de la solución de referencia. A la cifra correspondiente a la vivienda principal deberán añadirse después las partidas específicas de parcela, los costes técnicos y administrativos y los elementos exteriores que formen parte del proyecto.